ترسيم عمليات العقارات الخاضعة لنظام السفل والعلو بالسجل العقاري

تونس – السفير – بقلم محمد المبسوط

بالرغم من أهميته لم يضع المشرع التونسي نصا خاصا بهذا النمط من البناء عند إصدار مجلة الحقوق العينية، بما يفسر غياب تعريفا و تقنينا واضحا و خاصا به غير أن ذلك لا يمنع تعريفه من خلال مقارنته بالمفاهيم المجاورة كملكية الطبقات و الحائط المشترك حيث تقوم ملكية العلو و السفل على أساس أن لكل مالك يملك طابقا علوا أو سفلا ملكية خاصة مفرزة و تامة بجميع أجزائه و له تبعا لذلك أن يستعمله بنفسه أو يستغله بتأجيره كما له حق التصرف فيه دون إذن أو إجازة المالك الآخر و له كذلك أن يجري في ملكه ما يشاء من تعديل أو تحسين، فحق كل مالك هو حق الملكية التامة المفرزة غير أن الترابط المادي بينهما قد يجعل أحدهما يتأثر بما يجري في الأخر فيقضي بفرض قيود و التزامات على ملكية كلاهما لفائدة الآخر كحق القرار أو حق الارتكاز لصاحب العلو على صاحب السفل و التزامه مثلا يعدم الزيادة في ارتفاعه دون إذن صاحب السفل المحمول عليه بدوره واجب المحافظة على السفل بصيانته و القيام بالترميمات اللازمة وأن لا يحدث فيه ما يضر بالعلو و خلافا للعقارات المقسمة إلى طوابق وشقق التي خصها المشرع بأحكام الفصل 99 من مجلة الحقوق العينية الذي اقتضى أن يتم استخراج الأجزاء المفرزة برسوم مستقلة فان غياب تقنيا خاصا لهذا النوع من الملكية صاحبه عدم اتخاذ موقف حاسم في صيغة ترسيمه و هو ما يتضح من خلال المراوحة بين الترسيم على الشياع و الترسيم عن طريق الاستخراج.

فالترسيم على الشياع في العقارات الخاضعة لنظام السفل و العلو يتم باعتماد الزيادة في التجزئة العامة للعقار و ذلك بإضافة مساحة العلو إلى المساحة الجملية للعقار لتصبح تجزئة عامة للعقار دون تغيير مساحته، إلا أن هذه الصيغة في الترسيم و إن تجد لها تبريرا في تسهيل إجراءات الترسيم اعتمادا على إعفاء المتعاملين لحافظ الملكية العقارية صراحة من الإفراز و المطالبة بالترسيم على الشياع إلا أنه يعتبر سببا رئيسيا في جمود الرسوم العقارية الأمر الذي يقتضي ضرورة التخلي عن هذه الصيغة و المطالبة بعملية التقسيم ذلك أن نظام العلو و السفل و ان كان نظاما خاصا من حيث مجال تطبيقه، فهو نظام غير خاص من حيث القواعد القانونية المنطبقة عليه نظرا لغياب تقنين خاص به.

و تبعا لذلك يتجه إخضاع العقارات المنضوية تحت نظام السفل و العلو في تقسيمها الى أحكام الفصل 360 من مجلة الحقوق العينية القاضي بأنه “اذا جزئ عقار اثر عملية تقسيم أو قسمة فانه يقع تحديد كل جزء منه على حده بواسطة مهندس محلف ينص على هذه العملية بنظير من المثال و يقام رسم خاص و مثال مستقل لكل جزء مفرز من أجزاء العقار …” و بذلك يكون الاستخراج الصيغة الأنجع في الترسيم باعتبار أن كل من السفل و العلو وحدة معمارية مستقلة بذاتها يمكنها أن تكون رسما عقاريا